No imaginário comum de muitos condomínios, a figura do síndico é frequentemente distorcida. Para alguns, ele é visto como uma autoridade absoluta, detentora do poder de ditar regras e resolver conflitos de forma monocrática; para outros, é um mero funcionário à disposição para atender a queixas cotidianas a qualquer hora do dia. A realidade prática e jurídica, contudo, passa longe desses dois extremos: na esmagadora maioria dos edifícios brasileiros, o cargo é exercido por um vizinho voluntário, que assume uma carga expressiva de trabalho sem receber remuneração direta por isso.
Para desmistificar essa função e pacificar a convivência coletiva, é fundamental compreender a estrutura de governança do condomínio edilício e os limites que a legislação civil impõe à gestão.
Primeiramente, do ponto de vista hierárquico, a governança condominial não é vertical como uma empresa tradicional. A Assembleia Geral é o órgão máximo do condomínio. O síndico não é soberano, ele está subordinado às decisões da Assembleia Geral dos Condôminos (arts. 1.350 a 1.355 do Código Civil).
O síndico é o executor da vontade coletiva, cabendo-lhe cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as deliberações assembleares (art. 1.348, IV). Não pode criar despesas extraordinárias sem autorização nem alterar normas internas por ato próprio.
Diferente do que muitos pensam, o síndico não está acima do Conselho Fiscal, tampouco este é subordinado àquele ou os deve ter numa chapa. Ambos ocupam o mesmo patamar institucional, com funções complementares. O Conselho Fiscal (art. 1.356 do Código Civil) tem a atribuição precípua de auditar, examinar as contas e emitir parecer prévio à assembleia. Não possui poder de mando sobre o síndico, mas atua como um fiscalizador direto da higidez orçamentária da gestão.
As funções do síndico estão taxativamente enumeradas no Art. 1.348 do Código Civil. Em síntese, dividem-se em deveres de gestão (representação formal, convocação assemblear, comunicação de litígios), conservação (zeladoria, guarda das partes comuns e manter prestação dos serviços essenciais) e prestação de contas (realizar orçamento, prestar contas e realizar seguro da edificação).
Embora muitas vezes atue como voluntário, a lei impõe grande responsabilidade a função do síndico. Nestas hipóteses de voluntariedade, o síndico não responde consumeristamente, porém responde civilmente perante os condôminos ou terceiros por omissão, desídia na manutenção predial (ex.: falta de manutenção em elevadores ou marquises gerando acidentes) ou abuso de poder.
O sindico também responde na esfera criminal por atos de apropriação indébita de valores do condomínio (art. 168 do Código Penal) ou omissão na segurança do condomínio.
Assumir a sindicância sendo apenas um morador que deseja cuidar do próprio patrimônio é um ato de cidadania e coragem. Exigir do síndico dedicação exclusiva ou tratá-lo como o único responsável pelos problemas estruturais e de convivência do condomínio decorre de desconhecimento total das normas.
Vale ressaltar que tem aumentado a incidência de síndicos profissionais, justamente pelo fato das responsabilidades afetas ao encargo não serem reconhecidas e não serem recompensadas por justa contraprestação. Nestes casos os síndicos não amadores ou empresas passam a ter uma relação de prestação de serviço com o condomínio, o que lhe submete a relação de consumo.
O síndico é um administrador que atua nos limites estritos traçados pela assembleia e pela lei. O sucesso da vida condominial depende dos proprietários e moradores assumirem seu papel de corresponsáveis, comparecendo às assembleias e compreendendo que a governança do edifício é um esforço coletivo, e não uma tarefa imposta a um único vizinho ou a terceiro.
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